STJ: IPTU/Arrematação; Fração ideal/divergência/compra na planta; e cédula rural/impenhorabilidade

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Processo REsp 2.021.711-RS, Relatora Ministra Nancy Andrighi, Relator para Acórdão Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, por maioria, julgado em 14/3/2023. Ramo do Direito DIREITO CIVIL Tema Compra e venda de imóvel na planta. Sala comercial. Natureza de investimento. Código de Defesa do Consumidor. Aplicação. Teoria finalista mitigada. Pequena diferença na área real. Descumprimento contratual. Rescisão de contrato. Não cabimento. Compra e venda "ad mensuram". Não configuração. Diferença de metragem aquém da margem fixada pelo art. 500, § 1º do Código Civil. Compra e venda "ad corpus".

DESTAQUE Em contrato de compra e venda de imóvel na planta, a diferença ínfima a menor na metragem, que não inviabiliza ou prejudica a utilização do imóvel para o fim esperado, não autoriza a resolução contratual, ainda que a relação se submeta às disposições do Código de Defesa do Consumidor. INFORMAÇÕES DO INTEIRO TEOR A controvérsia está em saber se a diferença de metragem entre aquela que foi definida no contrato de compra e venda, quando o imóvel ainda estava na planta, e a que consta no registro da matrícula do imóvel e na promessa de compra e venda conceitua-se como venda ad mensuram de forma a incidir o disposto no art. 500, § 1º, do Código Civil. Inicialmente, anota-se que, se admite, na hipótese, a utilização do Código de Defesa do Consumidor para amparar, concretamente, o investidor ocasional (figura do consumidor investidor), pois ele não desenvolve a atividade de investimento de maneira reiterada e profissional. No entanto, a aplicação do referido diploma legal não tem o condão de enquadrar a compra e venda sub judice na qualificação "ad mensuram". É de se concluir, pelos demonstrativos e provas, relacionados aos fatos que o negócio envolveu coisa delimitada (sala comercial), sem apego as suas exatas medidas, o que caracteriza, inequivocadamente, uma compra e venda "ad corpus". Em se tratando de imóvel urbano, obviamente o comprador adquiriu o bem como um todo, ou como coisa certa e determinada. Logo, é possível concluir que as medidas do imóvel foram meramente enunciativas, e não decisivas como fator da aquisição. Outrossim, o simples fato de ter sido uma compra na planta não altera a situação, porquanto as medidas constantes no instrumento particular de promessa de compra e venda eram somente enunciativas, ou seja, o que sobreleva é o bem em si (sala comercial), e não propriamente a metragem, até porque não restou demonstrado que o preço foi calculado com base na área de construção. Doutrinariamente, a venda "ad mensuram" é a hipótese em que as partes estipulam "o preço por medida de extensão, situação em que a medida passa a ser condição essencial ao contrato efetivado (...) Como exemplo de venda ad mensuram, pode ser citado o caso de compra e venda de um imóvel por metro quadrado (m²)". Em que pese a segunda parte do § 1º do art. 500 do Código Civil ressalvar, ao comprador, o direito de provar que, em tais circunstâncias, não teria realizado o negócio, no caso, não há evidências de que o negócio não teria sido realizado pela ínfima diferença a menor na metragem que, aliás, de modo algum inviabiliza ou prejudica a utilização do imóvel para o fim esperado. Cumpre salientar que o fato de incidir o direito consumerista na relação sub judice não significa a procedência da pretensão de resolver do negócio jurídico, com a devolução dos valores pagos e com a aplicação da multa contratual, pois não se está diante de efetivo vício, ou defeito de qualidade, ou quantidade do produto capaz de abalar o equilíbrio do contrato e prejudicar o consumidor. Com efeito , é até possível dizer que a mínima diferença em discussão nem sequer reúne condições para caracterizar efetivo "vício de quantidade" do produto, uma vez que está aquém da margem fixada pela lei. Não é demasiado anotar que o contrato firmado entre as partes prevê, no seu parágrafo segundo da cláusula décima sétima, que serão toleradas pequenas diferenças nas dimensões do projeto, consoante, expressamente, asseverado na sentença. Assim, perfeitamente aceitável a diferença, no caso, irrisória da área do imóvel, não havendo que se falar em qualquer descumprimento contratual capaz de ensejar o pagamento da multa pelo seu rompimento.

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Processo AgInt no REsp 1.921.489-RJ, Rel. Ministro Mauro Campbell Marques, Segunda Turma, por unanimidade, julgado em 28/2/2023, DJe 7/3/2023. Ramo do Direito DIREITO TRIBUTÁRIO Tema Imposto Predial e Territorial Urbano - IPTU. Responsabilidade do arrematante. Débitos posteriores à arrematação. Expressa menção no edital de hasta pública. Necessidade.

DESTAQUE A responsabilidade pelo adimplemento dos débitos tributários que recaiam sobre o bem imóvel é do arrematante havendo expressa menção no edital de hasta pública nesse sentido. INFORMAÇÕES DO INTEIRO TEOR Cuida-se, na origem, de exceção de pré-executividade pugnando pela declaração de ilegitimidade do ora recorrente quanto aos débitos de IPTU incidentes antes de sua imissão na posse de imóvel arrematado perante o Juízo da Vara do Trabalho. Com efeito, quando da arrematação, o edital de convocação do leilão continha a informação de que os valores de Imposto Predial e Territorial Urbano - IPTU posteriores à arrematação seriam de responsabilidade do arrematante. A jurisprudência deste STJ assevera que "havendo expressa menção no edital de hasta pública nesse sentido, a responsabilidade pelo adimplemento dos débitos tributários que recaiam sobre o bem imóvel é do arrematante" (AgRg no AREsp 248.454/SP, Rel. Ministro Arnaldo Esteves Lima, Primeira Turma, DJe de 12/9/2013). Assim, se depois de formalizada a arrematação ela é considerada perfeita, ainda que haja morosidade dos mecanismos judiciais na expedição da carta de arrematação, para a devida averbação no Registro Geral de Imóvel - RGI, o entendimento é no sentido de que os débitos fiscais deverão ser suportados pelo arrematante. Isso porque a regra contida no art. 130, parágrafo único, do Código Tributário Nacional - CTN não afasta a responsabilidade do arrematante no que concerne aos débitos de IPTU posteriores à arrematação, ainda que postergada a respectiva imissão na posse.

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Processo AgInt no REsp 1.609.931-SC, Rel. Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 13/2/2023, DJe 17/2/2023. Ramo do Direito DIREITO BANCÁRIO, DIREITO AGRÁRIO Tema Imóvel rural. Cédula de crédito rural. Hipoteca. Impenhorabilidade.

DESTAQUE É inadmissível a penhora de bem já hipotecado por força de cédula de crédito rural, salvo: a) em face de execução fiscal; b) após a vigência do contrato de financiamento; c) quando houver anuência do credor; ou d) quando ausente risco de esvaziamento da garantia, tendo em vista o valor do bem ou a preferência do crédito cedular. INFORMAÇÕES DO INTEIRO TEOR Dispõe o art. 11 da LC 93/1998 que "Os beneficiários do Fundo não poderão alienar as suas terras e as respectivas benfeitorias no prazo do financiamento, salvo para outro beneficiário enumerado no parágrafo único do art. 1º e com a anuência do credor". O art. 11 da LC 93/1998 não deve ser analisado de maneira isolada. O Decreto-Lei 167/1967, que dispõe sobre títulos de crédito rural, prevê, em seu art. 69, a impenhorabilidade dos bens objeto de hipoteca constituídos pela cédula de crédito rural com relação a outras dívidas: "Os bens objeto de penhor ou de hipoteca constituídos pela cédula de crédito rural não serão penhorados, arrestados ou sequestrados por outras dívidas do emitente ou do terceiro empenhador ou hipotecante, cumprindo ao emitente ou ao terceiro empenhador ou hipotecante denunciar a existência da cédula às autoridades incumbidas da diligência ou a quem a determinou, sob pena de responderem pelos prejuízos resultantes de sua omissão". A regra é a impenhorabilidade do imóvel dado em garantia em financiamento de imóvel rural. O Superior Tribunal de Justiça, no entanto, admite a relativização do bem gravado com cédula de crédito rural quando: a) em face de execução fiscal; b) após a vigência do contrato de financiamento; c) quando houver anuência do credor; ou d) quando ausente risco de esvaziamento da garantia, tendo em vista o valor do bem ou a preferência do crédito cedular. INFORMAÇÕES ADICIONAIS LEGISLAÇÃOLei Complementar n. 93/1998, arts. 1º, parágrafo único, e 11 Decreto-Lei n. 167/1967, art. 69 Código de Processo Civil (CPC/1973), art. 649, I

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FONTE: STJ