STJ: compromisso de venda e compra - rescisão - intimação por carta com aviso de recebimento

Processo REsp 1.745.407-SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 11/05/2021, DJe 14/05/2021.

Ramo do Direito DIREITO CIVIL

Tema Compromisso de compra e venda. Imóvel em loteamento. Ação de rescisão contratual c/c reintegração de posse. Pretensão de resolução contratual. Constituição em mora. Intimação através de carta com aviso de recebimento. Recibo assinado pelo devedor. Validade.

Destaque A constituição em mora para fins de rescisão de contrato de compromisso de compra e venda de imóvel em loteamento, sujeito à disciplina da Lei n. 6.766/1979, pode se dar por carta com aviso de recebimento, desde que assinado o recibo pelo próprio devedor, nos termos do art. 49 da norma mencionada. Informações do Inteiro Teor O propósito recursal consiste em esclarecer se a intimação prevista no art. 32 da Lei n. 6.766/1979 - a fim de constituir em mora o devedor e, posteriormente, rescindir o contrato de compromisso de compra e venda de imóvel loteado - pode ser realizada através de carta com aviso de recebimento. Convém registrar que a Lei n. 6.766/1979 (regente do parcelamento do solo urbano) preconiza, em seu art. 32, que, "vencida e não paga a prestação, o contrato será considerado rescindido 30 (trinta) dias depois de constituído em mora o devedor". Complementa, no § 1º do respectivo dispositivo legal, que para se dar concretude ao disposto no caput deve ser intimado o devedor/adquirente do imóvel, "a requerimento do credor, pelo Oficial do Registro de Imóveis, a satisfazer as prestações vencidas e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionados e as custas de intimação". Assim, para a resolução contratual, reputa-se imprescindível a prévia interpelação do devedor, conforme assentado no § 1º, sendo necessário, ato contínuo, examinar o modo pelo qual deve se realizar essa notificação. Acerca da temática, é consabido que essa intimação deve se realizar através do Oficial de Registro de Imóveis, segundo a literalidade do art. 32, § 1º, acima mencionado. Entretanto, esse requisito não se mostra absoluto, pois a própria lei prevê expressamente que as intimações e notificações nela previstas "deverão ser feitas pessoalmente ao intimado ou notificado, que assinará o comprovante do recebimento, e poderão igualmente ser promovidas por meio dos Cartórios de Registro de Títulos e Documentos da Comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-las" (art. 49, caput). Em caráter residual, admite até mesmo a intimação ou notificação através de edital (art. 49, § 2º). A exegese que se extrai da leitura conjunta dos arts. 32 e 49 da Lei n. 6.766/1979 denota a intenção do legislador de que a notificação seja feita pessoalmente ao devedor, para que este tenha ciência inequívoca de sua mora e da consequência perniciosa que dela resulta (qual seja, a resolução do contrato com o retorno ao estado anterior das partes, implicando a perda do imóvel), bem como dos exatos termos para purgação, a exemplo do prazo e dos valores para pagamento. Partindo dessa premissa, não há óbice para que se efetue a intimação por outros meios que demonstrem claramente a constituição em mora do devedor, com a sua ciência indubitável da situação de inadimplência, da possibilidade de rescisão contratual e da forma pela qual podem ser elididos os efeitos da mora. Assim, tem-se como hábil à constituição em mora do devedor, para fins do disposto no art. 32 da Lei n. 6.766/1979, a intimação através de carta remetida pelo correio com aviso de recebimento, em que o recibo tenha sido assinado pelo devedor, de forma a comprovar a sua ciência inequívoca acerca dos termos da inadimplência, em conformidade com o teor do art. 49 dessa lei. Cumpre destacar que, em situação semelhante, o legislador admite expressamente a intimação, através de carta com aviso de recebimento, para a constituição em mora do devedor fiduciante de coisa imóvel (art. 26, caput e §§ 1º a 3º, da Lei n. 9.514/1997). Não sendo purgada a mora devida e oportunamente, consolida-se a propriedade fiduciária em favor do credor fiduciário (art. 26, § 7º, da Lei n. 9.514/1997), implicando a rescisão contratual e a perda da posse do imóvel para o credor, assim como prevê a Lei n. 6.766/1979, ressalvadas as respectivas particularidades. Portanto, a purgação da mora para fins de rescisão de contrato de compromisso de compra e venda de imóvel em loteamento, sujeito à disciplina da Lei n. 6.766/1979, pode se dar mediante intimação realizada pelo Oficial do Cartório do Registro de Imóveis (art. 32), pelo Oficial do Cartório do Registro de Títulos e Documentos (art. 49) ou por carta com aviso de recebimento, desde que assinado o recibo pelo próprio devedor, esta última hipótese decorrente da exegese do citado art. 49.