SP: Reurb - registro de título lavrado após o registro da Reurb - impossibilidade

1VRP/SP: Registro de Imóveis. Regularização Fundiária. Reurb. Não se pode admitir apresentação de contratos posteriores ao encerramento do processo de regularização, o que representaria autorização para a manutenção, sem prazo definido, de cadeia sucessória paralela ao registro oficial, o que, evidentemente, contraria os objetivos da Reurb.

Processo 1073614-80.2021.8.26.0100 Dúvida – Registro de Imóveis – Lailla Padilha Mancini Lopes – Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE a dúvida suscitada pelo Oficial do 6º Registro de Imóveis da Capital e, em consequência, mantenho o óbice registrário. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios. Oportunamente, ao arquivo com as cautelas de praxe. P.R.I.C. – ADV: MARCUS VINICIUS TRAVAGLINI FERREIRA (OAB 391336/SP)

SENTENÇA Processo Digital nº: 1073614-80.2021.8.26.0100 Classe – Assunto Dúvida – Registro de Imóveis Requerente: 6º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca da Capital – Sp Requerido: Lailla Padilha Mancini Lopes e outros Juiz(a) de Direito: Dr(a). Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad Vistos. Trata-se de dúvida suscitada pelo Oficial do 6º Registro de Imóveis da Capital a requerimento de Lailla Padilha Mancini Lopes, Larissa Padilha Mendes e Fabiana Padilha Mendes, tendo em vista negativa em se proceder ao registro de instrumento particular de cessão gratuita de imóvel, com reserva de usufruto, firmado posteriormente à finalização do processo de regularização fundiária que deu origem à matrícula nº221.243, daquela serventia. Informa o Oficial que os anteriores titulares do domínio participaram com o Município de São Paulo da regularização fundiária, da qual se originou o imóvel em tela, cujos direitos haviam sido transmitidos para Sandra Padilha Mendes e Fábio Mendes. Assim, sob a perspectiva da Reurb e com a prova da quitação aos cedentes, a qualificação restou positiva para que os adquirentes finais, Sandra e Fábio, recebessem a titularidade do bem, sem a incidência de tributos e emolumentos. Entretanto, os interessados recusaram o registro em nome dos beneficiários, pretendendo incluir mais uma transmissão no contexto da regularização da propriedade, desta vez para a parte suscitada, com reserva de usufruto em favor de Sandra e Fábio. Ressalta que o contrato que instrumentaliza este último negócio foi feito mais de quatro anos após a finalização do processo de regularização, sendo datado de julho de 2020, pelo que foi exigida sua formalização por escritura pública, bem como o recolhimento de tributos e emolumentos, ou declaração de isenção. Informa, ainda, a suscitação de dúvida em caso análogo envolvendo as mesmas partes, mas em relação à matrícula nº221.642, daquela serventia (processo nº1073609-58.2021.8.26.0100). Documentos vieram às fls. 05/55. A parte suscitada apresentou impugnação às fls.57/60, defendendo o afastamento das exigências apresentadas já que a finalidade da regularização fundiária urbana é viabilizar a constituição do direito real em favor dos ocupantes dos núcleos informais, pelo que não se deve se limitar o registro ao procedimento em si: a regularização só pode ser considerada concluída com a titulação dos atuais ocupantes pelo registro do último título. Alega, ainda, que o contrato que pretende registrar não instrumentaliza doação, mas “cessão gratuita pura e simples”, o que dispensaria forma escriturada nos termos do artigo 52 da Lei n. 13.465/17. O Ministério Público requereu a juntada da nota devolutiva (fls.64/65). O Oficial apresentou a nota de exigências às fls.70/73, esclarecendo que, por ocasião do requerimento de suscitação da dúvida, a validade da prenotação já havia expirado, de modo que os títulos receberam nova prenotação, sendo que, após comunicação de qualificação positiva para o registro em nome de Fábio e Sandra, os impugnantes responderam que só aceitariam o registro feito em seu nome, com dispensa do registro do usufruto, esboçando pretensão de cindibilidade que não chegou a ser formalizada. O Ministério Público entendeu prejudicada a dúvida por ter a parte impugnante aceitado a exigência relativa à formalização do usufruto por meio de escritura pública e, no mérito, opinou pela procedência, com manutenção do óbice (fls. 77/80). A parte suscitada manifestou-se, finalmente, às fls.81/85, apontando que a nota devolutiva impugnada não tratou do usufruto, o que afasta a tese da prejudicialidade, e reiterando seus argumentos relativos ao mérito, com interpretação sistemática, não literal, da Lei nº13.465/17, para se alcançar uma solução adequada. É o relatório. Fundamento e decido. Primeiramente, considerando a notícia de interesse da parte suscitada pela cindibilidade de um dos títulos levados a registro, é necessário afastar essa possibilidade, pois a reserva do usufruto é condição imposta à doação, que deve ocorrer na forma como prevista no título. Conforme Ademar Fioranelli, citado no voto convergente do E. Des. Ricardo Dipp que integra o aresto da Apelação nº0000048-59.2016.8.26.0531: “Reafirmando, superar ou cindir títulos equivale a dividir, quando possível, fatos jurídicos inscritíveis, objetos de um único instrumento, ou melhor afirmando, uma pluralidade de fatos jurídicos concernentes a mesmo imóvel, com a ressalva de que da multiplicidade de causas não sobreponha unicidade negocial”. A doação com reserva de usufruto é um ato jurídico único, cujo registro fracionado vai de encontro ao primado da segurança jurídica. Note-se que, uma coisa é doar, reservando-se o usufruto do bem, outra situação completamente diferente é a doação plena, com mera expectativa do doador pela outorga futura do usufruto pelo donatário. No mérito, a dúvida é procedente por ser necessária a formalização, por escritura pública, da doação com reserva de usufruto. De início, é importante destacar que, no caso concreto, a matrícula em debate foi aberta em 06 de junho de 2016, fl.54, ao término da regularização fundiária registrada no R.2 da matrícula nº220.731 do 6º Registro de Imóveis desta Capital, sob o pálio da Lei nº11.977/09, vigente na época, e do Provimento CG nº37/2013, que modificou o capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, inserindo seção própria ao regulamento da Regularização Fundiária Urbana. A Lei nº13.465/17, que atualmente regula a matéria, é norma posterior, pois fruto da conversão da Medida Provisória nº759, de 22 de dezembro de 2016. Assim, em conformidade com o item 285.4 das NSCGJ, na redação do Provimento CG nº37/2013, foi registrado o parcelamento do solo com a subsequente abertura das matrículas das unidades imobiliárias. O item 287, então em vigor, regulava o registro da transmissão da propriedade nos seguintes termos: “287. Registrado o projeto de regularização fundiária, os compradores, compromissários ou cessionários poderão requerer o registro dos seus contratos padronizados ou não, apresentando o respectivo instrumento ao oficial do registro de imóveis competente”. Em caso de eventuais imperfeições quanto à especialidade ou à continuidade registrária, autorizava-se ao Oficial a verificação dos documentos apresentados para embasamento do registro de propriedade com critérios de prudência e desconsideração de alguns óbices, então relacionados no item 291. É nesse contexto que os contratos apresentados receberam qualificação positiva para o registro da propriedade em nome de Sandra Padilha Mendes e Fábio Mendes. Atualmente, há o registro da Certidão de Regularização Fundiária (CRF), a qual goza de presunção de legitimidade, indicando que foram integralmente cumpridos os requisitos legais exigidos para a sua emissão, dentre os quais a listagem com nomes dos ocupantes que tiverem adquirido a respectiva unidade por título de legitimação fundiária (atuais itens 272 e 274, VII, Cap.XX, das NSCGJ). Ressalte-se que o atual item 274.5, Cap.XX, das NSCGJ, é expresso ao dispor que “não serão aceitas CRFs sem a listagem de ocupantes e sem o reconhecimento de direito real sobre as unidades imobiliárias derivadas da regularização”. Por fim, registrada a CRF, o Oficial de Registro de Imóveis abrirá as matrículas individualizadas para as unidades imobiliárias resultantes do projeto de regularização aprovado e, em seguida, registrará os direitos reais indicados na CRF, dispensada a apresentação de título individualizado (atual item 294, Cap.XX, das NSCGJ). Considerando que a legislação da época não previa expedição de CRF nem listagem dos ocupantes, o caso concreto exige a apresentação individualizada dos títulos de transmissão dos direitos reais. Porém, não se pode admitir apresentação de contratos posteriores ao encerramento do processo de regularização, o que representaria autorização para a manutenção, sem prazo definido, de cadeia sucessória paralela ao registro oficial, o que, evidentemente, contraria os objetivos da Reurb. Note-se que a legitimação fundiária é remédio excepcional, por meio do qual se flexibiliza o rigor normativo para legalizar irregularidades em situações pontuais, específicas e irreversíveis, ajustando-se o fato consumado ao direito posto naquilo que for possível. Visando sanar irregularidades determinadas é que as normas atuais definem expressamente a necessidade de identificação dos ocupantes do núcleo informal que terão direito à titulação de sua propriedade. Embora a legislação da época tenha silenciado nesse aspecto, suas normas devem ser interpretadas no mesmo sentido, de modo que não se pode admitir o registro do instrumento particular de fls.49/53 no mesmo contexto, pois trata de negócio jurídico realizado mais de quatro anos após o encerramento do processo de regularização fundiária. Assim, a doação posterior será objeto de registro distinto, submetido à regra geral do artigo 108 do Código Civil, que exige escritura pública para sua validade. Importante destacar, ainda, que a legitimação fundiária pelo registro da transmissão da propriedade fundada em contratos padronizados, promessas de cessão, propostas de compra ou reserva de unidade imobiliária, não se confunde com a legitimação da posse, que constitui titulação diversa, também conferida por ato do Poder Público, a qual é transmissível por ato inter vivos e pode ser convertida automaticamente em propriedade após cinco anos do seu registro (artigo 25, parágrafo 1º, e artigo 26, da Lei nº13.465/17). Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE a dúvida suscitada pelo Oficial do 6º Registro de Imóveis da Capital e, em consequência, mantenho o óbice registrário. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios. Oportunamente, ao arquivo com as cautelas de praxe. P.R.I.C.