SP: restrições urbanísticas convencionais

1ª VRP/SP: O cancelamento de cláusula restritiva convencional faz-se, em regra, na via judicial. Apenas em situações excepcionais, admite-se a providência na via administrativa, uma vez comprovadas a descaracterização da proposta inicial do parcelamento e a inocorrência de ofensa ao direito de terceiros.

Processo 1029917-09.2021.8.26.0100 Pedido de Providências – Registro de Imóveis – Heloisa Vilela Branco Peres – – Rafael Branco Peres – Diante do exposto, JULGO IMPROCEDENTE o pedido de providências formulado por Heloísa Vilela Branco Peres e Rafael Branco Peres em face do Oficial do 13º Registro de Imóveis da Capital. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais e honorários advocatícios. Oportunamente, ao arquivo com as cautelas de praxe. P.R.I.C. – ADV: VICTORIA CARMIN MUSACHI (OAB 385875/SP)

Íntegra da decisão: SENTENÇA Processo Digital nº: 1029917-09.2021.8.26.0100 Classe – Assunto Pedido de Providências – Registro de Imóveis Requerente: Heloisa Vilela Branco Peres e outro Requerido: 13º Registro de Imóveis Juiz(a) de Direito: Dr(a). Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad Vistos. Trata-se de pedido de providências formulado por Heloísa Vilela Branco Peres e Rafael Branco Peres em face do Oficial do 13º Registro de Imóveis da Capital, requerendo o cancelamento de cláusula restritiva de construção convencional constante na matrícula nº 37.962 daquela serventia. A parte requerente aduz que as restrições dizem respeito a construções que podem ser realizadas na área, notadamente quanto à metragem permitida em relação ao terreno, restrições estas que têm origem na transcrição de escritura de compra e venda lavrada em 1953; que as restrições não foram transmitidas aos herdeiros e/ou sucessores dos compradores na época da anotação, bem como que não podem se sobrepor ao plano diretor ulterior, o qual já contém previsão de limites construtivos na área em que localizado o imóvel. Juntou documentos às fls. 09/34. O Oficial manifestou-se às fls. 42/48, sustentando não haver erro que justifique o cancelamento de ofício, pelo que necessário provimento judicial para feitura do ato, e mencionando precedente deste juízo em pedido análogo referente a imóvel localizado em quadra vizinha ao do objeto deste feito. Houve manifestação da municipalidade às fls. 52/54, aduzindo que a legislação municipal incidente na área faz prevalecer a restrição convencional, notadamente porque o imóvel está localizado em local com loteamento aprovado pela prefeitura, pelo que seu cancelamento deve seguir os requisitos legais vigentes; que o procedimento administrativo adotado não é adequado à pretensão, já que o interesse envolve os demais moradores do loteamento. Vieram documentos às fls. 55/64. O Ministério Público opinou pela improcedência (fls. 73/74). É o relatório. Fundamento e decido. No mérito, o pedido é improcedente. Vejamos os motivos. Como já observado pela E. Corregedoria Geral da Justiça no processo de autos n. 1091082-67.2015.8.26.0100, o parecer de lavra do eminente magistrado Luís Paulo Aliende Ribeiro no processo CGJ n. 791/04 firmou orientação adotada, desde então, no âmbito daquela Corregedoria, no sentido de que o cancelamento de cláusula restritiva convencional fazs-e, em regra, na via jurisdicional. Apenas em situações excepcionais admite-se seja a providência adotada na via administrativa, contanto comprovadas a descaracterização da proposta inicial do parcelamento e a inocorrência de ofensa ao direito de terceiros: “Registro de Imóveis – Averbação – Pretensão de cancelamento de restrição convencional constante do contrato padrão inscrito em face da descaracterização da proposta inicial do loteamento – Situação de fato, referente a parcelamento antigo, comprovada, no caso, por elementos tabulares inequívocos – Desnecessidade de dilação probatória e demonstração da inocorrência de ofensa a interesse de terceiros que viabilizam, na hipótese, a excepcional utilização da via administrativa – Recurso não provido. (…) Eventual descaracterização da proposta inicial do empreendimento, acenada neste recurso, é matéria fática que ultrapassa os limites do procedimento de dúvida, no qual não se admite dilação probatória. Ademais, a solução administrativa somente seria possível com a concordância de todos os interessados no registro. Verifica-se, por fim, ser pacífica a jurisprudência deste Colendo Conselho Superior da Magistratura no sentido de que a existência de erros pretéritos do registro não autorizam nova e repetida prática do ato registrário irregular, inexistindo direito adquirido ao engano (Apelações Cíveis n°s 28.280-0/1, 14.094-0/5, 15.372-0/1, 13.616-0/1, entre outras). Esta é a orientação geral, cuja manutenção se impõe, pois somente na via jurisdicional, mediante contraditório, é que, em regra, se viabiliza a constatação desses dois requisitos, quais seja, a comprovação da descaracterização da proposta inicial do parcelamento e a inocorrência de ofensa ao direto de terceiros. A situação fática e registraria expressa nos presentes autos revela, no entanto, seja por estar tabular e documentalmente comprovada, de modo a evidenciar a desnecessidade de produção de outras provas, a flagrante descaracterização, na referida quadra, da proposta inicial do loteamento, seja em função dos termos em que redigida a própria restrição convencional, expressa no sentido de que instituída em favor dos terrenos contíguos, limitando aos terrenos da mencionada quadra o interesse na manutenção da restrição, excepcional hipótese de viabilidade da utilização da via administrativa para o reconhecimento da descaracterização da proposta inicial do empreendimento, a autorizar o atendimento da pretensão da recorrida e o levantamento, na quadra, da restrição imposta, há quase meio século, pelo loteador” (Recurso Administrativo 791/2004,04/12/2005). Como visto, são requisitos essenciais para o cancelamento administrativo a comprovação inequívoca da descaracterização da proposta original de parcelamento da área e a inexistência de prejuízos a terceiros. Tais requisitos, no presente caso, não foram comprovados. Neste ponto, impende ressaltar que a hipótese distingue-se daquela trazida pelo Oficial (autos n. 1000668-47.2020.8.26.100), na medida em que, naquele feito, observou-se a comprovação dos requisitos supramencionados sem a necessidade de produção de outras provas, o que não se verifica no caso, como já dito. De fato, não houve efetiva comprovação de descaracterização da proposta original, de modo que as restrições impostas na matrícula, referentes a limitações de construção no imóvel, ainda subsistem, impedindo cancelamento administrativo. Em pesquisa pela ferramenta “google street view”, vinculado ao “google maps”, com acesso nesta data, verifica-se que o logradouro em que localizado o imóvel (rua Mariana Corrêa) ainda é composto integralmente por unidades residenciais na forma instituída pelo loteador, a despeito do longo tempo decorrido desde a implantação do empreendimento. Quanto ao segundo requisito, também não há qualquer elemento nos autos capaz de demonstrar que as restrições referem-se apenas ao imóvel da parte requerente e não ao de outros vizinhos, à vista do que não se pode afastar de plano e nesta esfera administrativa eventual ofensa a direito de terceiros, os quais podem ter interesse em não ver construídos em sua quadra ou no logradouro obras que não se enquadrem nas limitações impostas. Não bastasse isso, o imóvel está localizado em área com loteamento aprovado pela municipalidade (fls. 63/64), o que torna imperiosa a observação das cláusulas restritivas impostas pelo loteador, como bem observado pelo Ministério Público (fls. 73/74). Note-se que a Lei Municipal n. 16.402/16 não autoriza o cancelamento das cláusulas, mas regulamenta tão somente o agir dos órgãos municipais quanto à análise da ocupação do solo no âmbito de sua competência. Em outras palavras, tal lei nada diz quanto à validade do registro das cláusulas restritivas, mas apenas quanto à sua aplicação para que determinado imóvel seja compatível com o zoneamento urbano. Neste ponto, observa-se que o imóvel localiza-se em zona exclusivamente residencial (ZER-1), como informado pela municipalidade (fl. 53), pelo que as restrições convencionais mais restritivas, como no caso, deverão ser atendidas, na forma do disposto no art. 59 da referida lei: “Art. 59. Nas ZER-1, ZER-2, ZERa, ZCOR-1, ZCOR-2, ZCOR-3, ZCORa e ZPR, as restrições convencionais de loteamentos aprovadas pela Prefeitura, estabelecidas em instrumento público registrado no Cartório de Registro de Imóveis, referentes a dimensionamento de lotes, recuos, taxa de ocupação, coeficiente de aproveitamento, altura e número de pavimentos das edificações, deverão ser atendidas quando mais restritivas que as disposições desta lei”. Por fim, para dimensionar a importância das restrições convencionais em interesse de toda a coletividade no contexto urbano, vale reproduzir trechos do assentado no REsp 302906/SP, de relatoria do Ministro Herman Benjamin, acerca das cláusulas urbanístico ambientais convencionais em imóveis da mesma região ora discutida, com nossos destaques: “(…) 7. Negar a legalidade ou legitimidade de restrições urbanístico ambientais convencionais, mais rígidas que as legais, implicaria recusar cumprimento ao art. 26, VII, da Lei Lehmann, o que abriria à especulação imobiliária ilhas verdes solitárias de (e de outras cidades brasileiras), como o Jardim Europa, o Jardim América, o Pacaembu, o Alto de Pinheiros e, no caso dos autos, o Alto da Lapa e a Bela Aliança (City Lapa). 8. As cláusulas urbanístico-ambientais convencionais, mais rígidas que as restrições legais, correspondem a inequívoco direito dos moradores de um bairro ou região de optarem por espaços verdes, controle do adensamento e da verticalização, melhoria da estética urbana e sossego. 9. A Administração não fica refém dos acordos “egoísticos” firmados pelos loteadores, pois reserva para si um ius variandi, sob cuja égide as restrições urbanístico-ambientais podem ser ampliadas ou, excepcionalmente, afrouxadas. 10. O relaxamento, pela via legislativa, das restrições urbanístico ambientais convencionais, permitido na esteira do ius variandi de que é titular o Poder Público, demanda, por ser absolutamente fora do comum, ampla e forte motivação lastreada em clamoroso interesse público, postura incompatível com a submissão do Administrador a necessidades casuísticas de momento, interesses especulativos ou vantagens comerciais dos agentes econômicos. 11. O exercício do ius variandi, para flexibilizar restrições urbanístico ambientais contratuais, haverá de respeitar o ato jurídico perfeito e o licenciamento do empreendimento, pressuposto geral que, no Direito Urbanístico, como no Direito Ambiental, é decorrência da crescente escassez de espaços verdes e dilapidação da qualidade de vida nas cidades. Por isso mesmo, submete-se ao princípio da não-regressão (ou, por outra terminologia, princípio da proibição de retrocesso), garantia de que os avanços urbanístico-ambientais conquistados no passado não serão diluídos, destruídos ou negados pela geração atual ou pelas seguintes. (…) 14. A regra da maior restrição (ou, para usar a expressão da Lei Lehmann, restrições “supletivas da legislação pertinente”) é de amplo conhecimento do mercado imobiliário, já que, sobretudo no Estado de São Paulo, foi reiteradamente prestigiada em inúmeros precedentes da Corregedoria-Geral de Justiça, em processos administrativos relativos a Cartórios de Imóveis, além de julgados proferidos na jurisdição contenciosa”. Nesse contexto, de rigor o indeferimento do pedido nesta via administrativa. Observe-se que a pretensão pode ser buscada pela via judicial, com participação de todos os possíveis interessados e respeito ao contraditório. Diante do exposto, JULGO IMPROCEDENTE o pedido de providências formulado por Heloísa Vilela Branco Peres e Rafael Branco Peres em face do Oficial do 13º Registro de Imóveis da Capital. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais e honorários advocatícios. Oportunamente, ao arquivo com as cautelas de praxe. P.R.I.C. São Paulo, 21 de junho de 2021