Decisão SP: 1VRP/SP - Loteamento e Desmembramento - registro especial

Processo 1026746-44.2021.8.26.0100

Dúvida registral

Registro de Imóveis. Loteamento e Desmembramento. Registro especial. Desmembramento em mais de 20 lotes.

Processo Digital nº: 1026746-44.2021.8.26.0100

Classe – Assunto Dúvida – REGISTROS PÚBLICOS

Suscitante: 15º Oficial de Registro de Imóveis da Capital

Suscitado: Roberto Francisco Alves

Juiz(a) de Direito: Dr(a). Vivian Labruna Catapani

Vistos.

Trata-se de dúvida suscitada pelo Oficial do 15º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de Roberto Francisco Alves, em razão da recusa de registro da escritura de compra e venda de onze prédios e respectivos terrenos localizados à Rua Ida Boschetti, nºs 270, 278, 280, 286, 288, 294, 296, 302, 304, 310 e 318, inseridos em área maior objeto da Transcrição nº 27.388.

Segundo o Oficial, os imóveis objeto da escritura de compra e venda ocupam uma área de 1.000m², enquanto a área total da Transcrição nº 27.388 é de 2.500m².

Em razão de o título referir-se apenas à parte do terreno, o registro da escritura deverá ser precedido do loteamento da área total, bem como das averbações das edificações existentes no local, nos termos do art. 18 da Lei 6.766/79. A exigência do registro especial previsto no dispositivo mencionado só poderia ser dispensada com autorização desta Corregedoria Permanente.

O interessado apresentou impugnação às fls. 155/158, argumentando que a Municipalidade atestou a regularidade de 10 dos 11 prédios adquiridos pelo suscitado, em procedimento realizado em 1968. Afirmou que o registro pretendido não pode ser condicionado ao cumprimento de requisitos da Lei 6.766/79, que é posterior à regularização realizada perante a Prefeitura; caso contrário, haveria violação a seu direito adquirido à “manutenção da construção dos prédios no estado em que se encontram”. Ao final, pugnou pelo afastamento do óbice apontado.

O Ministério Público opinou pela procedência da dúvida (fls. 161/163).

É o relatório.

Fundamento e Decido.

Assiste razão ao Oficial e à D. Promotora de Justiça.

De proêmio, observo que de acordo com o princípio tempus regit actum, à qualificação do título aplicam-se as exigências legais contemporâneas ao registro. O Conselho Superior da Magistratura tem considerado que, para fins de registro, em atenção ao princípio em questão, sujeita-se o título à lei vigente ao tempo de sua apresentação (Apelação Cível nº, 115-6/7, rel. José Mário Antonio Cardinale, nº 777-6/7, rel. Ruy Camilo, nº 530-6/0, rel. Gilberto Passos de Freitas, e, mais recentemente, nº 0004535-52.2011.8.26.0562, rel. José Renato Nalini).

Logo, mesmo que parte dos imóveis adquiridos pelo suscitado tenha passado por procedimento de regularização anterior perante a Municipalidade, a qualificação registral é realizada com base no ordenamento vigente ao tempo da apresentação do título, de modo que as exigências da Lei 6.766/79 devem ser observadas, não havendo que se falar em violação a direito adquirido do interessado.

Nos termos dos artigos 18 e 19 da Lei 6.766/79, no caso de parcelamento do solo, é exigido o registro especial. Este registro tem a finalidade de resguardar o interesse público (ordem urbanística) e tutelar os futuros adquirentes dos lotes, conforme precedentes da Egrégia Corregedoria da Justiça (Processo CG 256/2004, parecer exarado pelo Juiz Auxiliar José Marcelo Tossi aprovado em 10.05.2004 pelo Corregedor Geral da Justiça, Des. José Mario Antonio Cardinale).

Dessa forma, havendo parcelamento, a regra é que as exigências da Lei 6.766/79 sejam observadas, só podendo haver dispensa nos casos previstos no Provimento nº 03, de 22 de março de 1988, desta 1ª Vara de Registros Públicos, e no item 165 do Capítulo XX das NSCGJ. Diante de sua relevância para o deslinde do caso, é salutar destacar o teor dos dispositivos.

Em primeiro lugar, o provimento mencionado dispõe que o registro pode ser dispensado, independentemente de intervenção administrativo judicial, se o parcelamento cumulativamente preencher os seguintes requisitos:

a) não implicar abertura de novas vias de circulação de logradouros públicos, prolongamento, modificação ou ampliação de vias existentes, ou, de modo geral, transferência de áreas para o domínio público (grifei);

b) não provier de imóvel que já tenha, a partir de dezembro de 1979, sido objeto de outro parcelamento;

c) não importar fragmentação superior a 10 (dez) lotes (grifei).

Já as Normas de Serviço da Corregedoria Geral de Justiça, ao tratarem da possibilidade de dispensa do registro especial, preveem que:

165. O registro especial, previsto no art. 18, da Lei nº 6.766/79, será dispensado nos seguintes casos: a) as divisões “inter vivos” celebradas anteriormente a 20 de dezembro de 1979; b) as divisões “inter vivos” extintivas de condomínios formados antes da vigência da Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979; c) as divisões consequentes de partilhas judiciais, qualquer que seja a época de sua homologação ou celebração; d) os desmembramentos necessários para o registro de cartas de arrematação, de adjudicação ou cumprimento de mandados; e) quando os terrenos tiverem sido objeto de compromissos formalizados até 20 de dezembro de 1979, mesmo com antecessores; f) Quando os terrenos tiverem sido individualmente lançados para o pagamento de Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) para o exercício de 1979, ou antes. 165.5. Para a dispensa do registro especial, o oficial registrador deverá ter especial atenção à verificação das seguintes circunstâncias: (1) não implicar transferência de área para o domínio público (grifei); (2) não tenha havido prévia e recente transferência de área ao Poder Público, destinada a arruamento, que tenha segregado o imóvel, permitido ou facilitado o acesso a ela, visando tangenciar as exigências da Lei nº 6.766/79; (3) resulte até 10 lotes; (4) resulte entre 11 e 20 lotes, mas seja servido por rede de água, esgoto, guias, sarjetas, energia e iluminação pública, o que deve ser comprovado mediante a apresentação de certidão da Prefeitura Municipal (grifei); (5) não ocorram desmembramentos sucessivos, exceto se o novo desmembramento não caracterizar intenção de afastar o cumprimento das normas que regem o parcelamento do solo urbano em razão do tempo decorrido entre eles, da alteração dos proprietários dos imóveis a serem desmembrados, sem que os novos titulares do domínio tenham participado do fracionamento anterior; (6) Na hipótese do desmembramento não preencher os itens acima, ou em caso de dúvida, o deferimento dependerá de apreciação da Corregedoria Permanente.

No caso em análise, o imóvel objeto da Transcrição nº 27.388 é composto por 24 casas, por uma passagem particular e respectivo balão de retorno, em área total de 2.500m², conforme Planta de Conservação apresentada ao Oficial em 2010. Todavia, não consta dos autos a aprovação da referida planta pela Municipalidade, ante a ausência de expedição de Alvará de Conservação ou outro documento semelhante que indique a aprovação do parcelamento.

Desta feita, considerando a configuração da totalidade do imóvel, conclui-se que o caso não se amolda às hipóteses de dispensa acima indicadas, haja vista que o parcelamento submete o terreno à fragmentação superior a 20 lotes e, além disso, a abertura da passagem particular exige a regularização da via perante a Municipalidade.

Ressalto que o fato de parte dos edifícios que integram a área adquirida pelo suscitado terem sido regularizados perante a Prefeitura – com Certificados de Regularidade emitidos em 2019 (fls. 111/154) – não afasta a necessidade de observação do registro especial previsto no art. 18 da Lei 6.766/79, uma vez que a análise da dispensa deve levar em conta a totalidade do imóvel, não estando limitada à parte adquirida pelo interessado.

Do exposto, julgo procedente o procedimento de dúvida formulado por Oficial do 15º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de Roberto Francisco Alves, para manter o óbice apontado.

Não há custas, despesas processuais ou honorários advocatícios decorrentes deste procedimento.

P.R.I.C.

São Paulo, 13 de abril de 2021. (DJe de 19.04.2021 – SP)

Fonte: DJE/SP