A alienação de imóveis hipotecados

De acordo com o Código Civil, em seu artigo 1.475, tem-se a regra geral de que é nula a cláusula que proíba ao proprietário alienar imóvel hipotecado. O pode ser convencionado é o vencimento do crédito hipotecário, se o imóvel for alienado.

Contudo, vale ressaltar, no tocante às hipotecas estabelecidas no âmbito do SFH (Sistema Financeiro da Habitação), incide a regra especial do artigo 1º, § único, da Lei nº 8.004/90, no seguinte sentido: ''a formalização de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão relativas a imóvel financiado através do SFH dar-se-á em ato concomitante à transferência do financiamento respectivo, com a interveniência obrigatória da instituição financiadora''.

Ademais, o artigo 292, da Lei nº 6.015/73, proíbe aos ofícios de imóveis que registrem instrumentos particulares que, tendo por objeto um imóvel hipotecado à entidade do Sistema Financeiro da Habitação, não tragam a comunicação ao credor, necessariamente feita pelo alienante, com antecedência de, no mínimo, trinta dias.

Portanto, os imóveis financiados pelo Sistema Financeiro da Habitação só podem ser vendidos ou prometidos à venda, se nos respectivos negócios jurídicos intervier a instituição financiadora.

A Lei nº 8.004/90 é norma especial a respeito de financiamentos imobiliários, dotada de regras próprias e específicas, e coexiste com a norma do artigo 1.475 do Código Civil, sem que tenha sido por esta última revogada. O financiamento no âmbito do SFH tem caráter social, razão pela qual guarda peculiaridades bem específicas, o que demanda lei especial para sua regulação.

Então, para que o título de transmissão possa ter ingresso no registro de imóveis, há duas alternativas: a) prévio cancelamento da hipoteca, mediante apresentação de termo de quitação da dívida emitido pela entidade credora hipotecária; ou b) promover o aditamento do título apresentado, para que dele conste expressa anuência da instituição financeira com a transferência do bem.