Aquisição de unidade condominial pelo condomínio

Segue abaixo um importante excerto, retirado da Apelação nº 1024765-14.2015.8.26.0577, do CSM/SP (27/02/2018), em que aborda-se quais são os requisitos para aquisição de unidade condominial pelo condomínio, assim como qual é efetivamente o quórum necessário para tal. Confira!

“...A aquisição da unidade condominial pelo condomínio depende, portanto, da unanimidade dos votos obtidos em Assembleia Geral, coisa mui diversa da unanimidade de todos os condôminos, como assentado por este Egrégio Conselho Superior da Magistratura:

REGISTRO DE IMÓVEIS. Dúvida. Condomínio como adquirente de unidade autônoma. Débito condominial a ela correspondente V. Acórdão anterior, em dúvida relativa ao registro do mesmo título, em que reconhecida a viabilidade da aquisição, com fulcro no art. 63, § 3º, da Lei nº 4.591/64, desde que viesse a ser obtida decisão unânime de assembleia geral. Recusa do registro de carta de adjudicação sob o fundamento de que seria necessária a anuência de todos os condôminos. Interpretação incorreta, pois a anuência dos condôminos, que se colhe por decisão unânime de assembleia geral, não se confunde com decisão unânime dos condôminos. Requisito, in casu, preenchido. Ingresso possível. Recurso provido.

Todavia, a construção jurisprudencial, em aplicação analógica (artigo 4º do Decreto-lei 4.657/42 c.c. o artigo 63, § 3º, da Lei 4.591/64), que abre exceção à regra geral inibitória da aquisição imobiliária por ente (condomínio), despido de personalidade jurídica, exige a satisfação simultânea dos seguintes pressupostos: a) primeiro: que a aquisição seja modo de satisfação de crédito decorrente do inadimplemento das despesas condominiais (obrigações propter rem); b) segundo: que a unidade autônoma adquirida seja exatamente aquela em relação à qual está vinculado o débito condominial; c) terceiro: que a aquisição esteja anuída pelos condôminos, mediante decisão unânime de assembleia geral, em que não se deve computar o voto do respectivo condômino inadimplente (por congruência lógica) nem confundir a unanimidade dos votos proferidos na assembleia (imprescindível) com anuências expressa de todos os condôminos (prescindível).

...Com efeito, é da norma legal (artigo 63, § 3º, da Lei nº 4.591/64), que se invoca para integração analógica, a expressa menção de que a aquisição da unidade pelo condomínio depende de decisão unânime de assembleia geral, que, naturalmente, não equivale à decisão unânime de condôminos.

Fosse a intenção do legislador, na redação do artigo 63, § 3º, da Lei nº 4.591/64 exigir a unanimidade dos condôminos seria essa a sua redação (tal como é a dos artigos 1.343 e 1.351 do Código Civil, bem como a do § 2º do artigo 10 da Lei nº 4.591/64), mas, não empregando tal expressão, e sim a de decisão unânime de assembleia geral, apenas criou um quorum especial consistente na unanimidade dos condôminos presentes à assembleia geral, que não se equivale à unanimidade de todos condôminos.

(…) Ademais, a condição indicada nos precedentes do Conselho Superior da Magistratura – que a aquisição conte com a anuência dos condôminos, por decisão unânime de assembleia geral para este fim convocada e em que, para essa finalidade específica, não terá voto o proprietário da unidade autônoma que gerou as despesas condominiais objeto da execução em que foi a mesma unidade alienada (v.g., CSM, 469-6/1, da Comarca de Jundiaí, j. 06 de dezembro de 2005, rel. Des. José Mário Antonio Cardinale) é não só de cautela por imposição jurisdicional pura, mas deve ter sua leitura amarrada à apontada norma legal aplicada por analogia: daí, o adjetivo unânime em qualificação à decisão da assembleia (tal como a lei), não à anuência dos condôminos. Em outras palavras, a anuência dos condôminos se deve colher em assembleia geral, especialmente convocada para esse fim, bastando, no entanto, a decisão unânime dos condôminos presentes nessa assembleia.” (Apelação Cível 829-6/5, Rel. Des. Ruy Camilo, j. 27/5/08)

Repise-se, como ressaltado no excerto transcrito, que a redação do art. 63, §3º, da lei 4591/64 alude a “decisão unânime de Assembléia-Geral”, deixando patente que a exigência é de totalidade de votos, mas apenas dentre condôminos presentes à Assembleia.

À míngua de norma específica, aplica-se idêntico raciocínio para a alienação da unidade pelo condomínio. Deveras, a compra do imóvel pelo condomínio edilício não se faz por escopo outro que o de saldar obrigações condominiais inadimplidas. Por conseguinte, o condomínio adquire o bem já com vistas à futura alienação, aproveitando o produto da venda para reforçar suas provisões, prejudicadas pela inadimplência do antigo proprietário.

Desta feita, o mesmo quórum exigido para a aquisição estende-se à venda da unidade condominial. Faz-se, pois, de rigor a unanimidade de votos obtidos em Assembleia Geral, convocada para tal mister, o que, porém, não se confunde com a unanimidade de votos dentre todos os condôminos. Regularmente instalada a Assembleia, impõe-se a totalidade dos votos dos condôminos lá presentes. Despicienda a anuência dos condôminos que também teriam direito a voto, mas não compareceram à Assembleia...”.