Recuperação judicial e alienação de imóveis
A exemplo do caso proposto na prova escrita e prática do G1, assim como na questão aberta do G2, ambos, do 11º Concurso Público de Serventias Extrajudiciais de SP, ocorrem no cotidiano prático do Registro de Imóveis, diversas situações nas quais o registrador depara-se com o tema recuperação judicial, seja porque o transmitente ou adquirente de um imóvel encontra-se em recuperação judicial, seja porque o hipotecante, fiduciante ou até fiduciário, assim se qualifica.
Nesse contexto, a qualificação do título deverá ser realizada com cautela, à luz do que dispõem as leis e normas de serviço, bem como do que determina a jurisprudência, sob pena de ferir-se a legalidade e enfraquecer-se a segurança jurídica assegurada pelo registro.
Para inaugurar o assunto, e considerando um detalhe singelo da atividade qualificadora, é evidente que a escritura pública e o registro do título deverão fazer menção à expressão "em recuperação judicial" após o nome empresarial, como por exemplo: "Tienda del Chavo Comércio e Serviços LTDA - em recuperação judicial" (artigo 69, da Lei nº 11.101/2005).
Outrossim, o título de transmissão ou oneração do imóvel deverá apresentar a autorização judicial para onerar, dispor ou adquirir bens imóveis ou direitos a eles relativos. De outra forma, mas no mesmo sentido dessa orientação, também é admissível o ato, acaso haja prévia aprovação e homologação judicial do negócio no plano de recuperação, em consonância com a Lei nº 11.101/2005. Tais condições devem constar no título.
Apenas para enriquecer o debate, incumbe colacionar importante trecho de orientação firmada na Apelação Cível nº 0006358-46.2015.8.26.0457, de 09/03/2017, CSM/SP, a saber: "... impõe reservar ao Juízo da recuperação judicial a deliberação sobre a eventual prescindibilidade de sua autorização, inclusive, se o caso, e se assim, portanto, considerar suficiente, sob o fundamento de que o imóvel compõe o ativo circulante da devedora. De todo modo, é oportuno sublinhar, e a despeito da textual dicção do art. 66 da Lei nº 11.101/2005, que, em determinadas circunstâncias, tomada em consideração, particularmente, a natureza da atividade econômica exercida pelo empresário e pela sociedade empresária, a alienação e a oneração de bens e de direitos de seu ativo circulante podem, muitas vezes, causar, aos seus credores, danos mais significativos do que a alienação e oneração de ativos permanentes...".
Confira alguns julgados e dispositivos legais a respeito do tema:
***Lei nº 11.101/2005 - art. 49, § 3º - "Estão sujeitos à recuperação judicial todos os créditos existentes na data do pedido, ainda que não vencidos...Tratando-se de credor titular da posição de proprietário fiduciário de bens móveis ou imóveis, de arrendador mercantil, de proprietário ou promitente vendedor de imóvel cujos respectivos contratos contenham cláusula de irrevogabilidade ou irretratabilidade, inclusive em incorporações imobiliárias, ou de proprietário em contrato de venda com reserva de domínio, seu crédito não se submeterá aos efeitos da recuperação judicial e prevalecerão os direitos de propriedade sobre a coisa e as condições contratuais, observada a legislação respectiva, não se permitindo, contudo, durante o prazo de suspensão a que se refere o § 4o do art. 6o desta Lei, a venda ou a retirada do estabelecimento do devedor dos bens de capital essenciais a sua atividade empresarial".
***Normas de Serviço/SP, capítulo XIV, item 41, seção IV, subseção I, letra e): ''O Tabelião de Notas, antes da lavratura de quaisquer atos, deve:...exigir os respectivos alvarás, para os atos que envolvam espólio, massa falida, herança jacente ou vacante, empresário ou sociedade empresária em recuperação judicial, incapazes, sub-rogação de gravames e outros que dependem de autorização judicial para dispor ou adquirir bens imóveis ou direitos a eles relativos, sendo que, para a venda de bens de menores incapazes, o seu prazo deverá estar estabelecido pela autoridade judiciária''.
***Recurso Especial nº 1.660.893-MG (2017/0058340-9), Dje 14/08/2017, STJ; Apelação Cível nº 0006358-46.2015.8.26.0457, de 09/03/2017, CSM/SP.
