Compromisso de venda e compra: (in)comunicabilidade na aquisição definitiva
Imagine a hipótese em que é lavrada uma escritura de venda e compra, na qual indica-se como adquirente de determinado imóvel o sujeito A, casado sob o regime da comunhão parcial de bens, na vigência da Lei 6515/77, com sujeito B.
Ainda, tem-se a informação de que a citada aquisição se deu pelo cumprimento do negócio entabulado em um compromisso de venda e compra firmado apenas pelo sujeito A, anteriormente ao seu casamento com B.
Diante de tal situação, pode-se asseverar que houve a comunicação do imóvel? Quais cuidados devem ser tomados? Quais implicações essa hipótese pode acarretar?
Primeiramente, compete frisar que, tanto o tabelião que lavra a escritura, quanto o registrador que irá efetuar o registro, devem informar e esclarecer os envolvidos acerca das implicações do ato.
Prudência e cautela são sempre necessárias. É importante lavrar uma escritura pública ou efetuar um ato registral de forma clara, completa e com as condições do negócio bem elucidadas.
Outrossim, tudo dependerá de cada caso concreto e, inevitavelmente, haverá hipóteses em que somente uma análise minuciosa, sob o crivo do Judiciário, poderá solucionar a questão, visto que a aferição da efetiva participação e proporções de quantum ideal, de cada um, não é algo que se pode provar com facilidade no âmbito extrajudicial. Cada caso é um caso e existem diversas peculiaridades a observar, a começar do regime de bens, origem de recursos, tempo etc.
Da mesma maneira que não é correto, prontamente, admitir a automática comunicação do bem, sem melhores esclarecimentos acerca das causas de aquisição, origem ou participação ideal, também não é correto considerar a não comunicação em certos casos, haja vista a comunhão de esforços comuns.
Na verdade, haverá situações em que o tema da comunicação poderá ser resolvido, em outras não, o que equivale dizer que essa discussão será cabível em etapa posterior, futura, no âmbito jurisdicional, não sendo prudente ao notário ou registrador imiscuir-se e impor determinadas condições ao título ou ao registro.
Para reflexão, seguem algumas decisões do STJ sobre a matéria, a saber: Decisão 1
