O tema de hoje é cindibilidade

No âmbito do registro de imóveis, é possível aplicar o princípio da cindibilidade ou parcelaridade. E o que significa cindibilidade?

Para começar, pode-se dizer que o sinônimo de cindir é separar, afastar.

Então, o princípio da cindibilidade, que é uma construção doutrinária e jurisprudencial, é concebido como a possibilidade de separar imóveis, fatos, atos e negócios inscritíveis independentes, é uma inscrição parcial.

Assim sendo, cindir um título que ingressou no registro imobiliário é o mesmo que manter nesse documento apenas aquilo que comporta inscrição e retirar aquilo que, no momento do ingresso do título, não pode ou não se quer que seja objeto de registro, seja em virtude de alguma irregularidade, seja por opção do interessado.

Ademais, a cindibilidade poderá referir-se a imóveis ou a fatos e atos jurídicos entabulados em um título.

De modo ilustrativo, tem-se o seguinte: a) se um título diz respeito a 20 imóveis e, dentre eles, 5 apresentam algum aspecto que inviabiliza o registro, é possível requerer a cindibilidade do título e registrar o documento em relação aos outros 15 imóveis; b) do mesmo modo, se o interessado não deseja registrar o título em relação a todos os 20 imóveis, por alguma conveniência particular, poderá solicitar, por exemplo, que se faça o registro apenas em relação a 11 imóveis; c) se o título apresenta algum ato que levaria a uma inscrição sem eficácia atual, poderá ser solicitada a cindibilidade, se comprovado que a ausência desse ato não comprometerá a validade dos outros fatos, atos ou negócios do título (ex.: um usufruto constituído em uma antiga escritura de venda e compra, de que se tem comprovação que a usufrutuária, atualmente, é falecida).

Outrossim, incumbe ressaltar que a cindibilidade deverá ser solicitada pelo interessado, por meio de requerimento escrito e com firma reconhecida.

E para finalizar, agora imagine a seguinte situação hipotética:

O usuário apresenta perante o registro de imóveis um título relativo a 5 imóveis, entretanto, acosta ao título um requerimento de cindibilidade, no qual pleiteia a qualificação e registro apenas com relação a 2 imóveis, excluindo os outros 3.

Faz-se a qualificação do citado título, porém, ela resulta em qualificação negativa, com emissão de nota de exigência e devolução ao interessado.

Passados alguns dias, o interessado reapresenta o título a registro perante a serventia imobiliária, sob mesma prenotação (a qual ainda tem prazo vigente), mas sem o pedido de cindibilidade.

Desse ponto em diante, indaga-se: quais riscos oferece tal situação e quais cuidados deverá ter o registro de imóveis?

A hipótese em tela apresenta-se delicada, pois, caso o registro de imóveis já tenha emitido certidão de alguma das matrículas dos imóveis anteriormente excluídos da prenotação, por força do pedido de cindibilidade, configurar-se-ia um óbice ao registro.

Isso porque o registro de imóveis, ao emitir as certidões, não indicou a existência de prenotação relativa aos imóveis cindidos do título, já que, de fato, não havia prenotação para esses bens, os quais foram excluídos.

Então, registrar o título agora, nessas condições, é atentar contra a segurança jurídica do registro e a garantia de publicidade.

E, do ponto de vista do usuário do serviço que requereu a cindibilidade, este não gozará dos benefícios da prioridade e preferência decorrentes da prenotação do título. Resta-lhe solicitar a prenotação do documento e uma nova análise, agora considerando os imóveis anteriormente excluídos.

Logo, a cindibilidade é de grande valia, todavia, o seu pedido deverá ser previamente ponderado, a fim de serem evitados maiores transtornos aos interessados.